deltalaw

اطمینان از ساخت و ساز قانونی،  بهره مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن کلیه عوامل  ساخت و ساز در صورت بروز  حوادث ساختمانی از جمله دلایلی است که افراد برای ساخت و ساز باید اقدام  به دریافت پروانه ساخت کنند.

دریافت پروانه ساختمان یکی از اساسی  ترین و مهمترین اقداماتی است که در شروع ساخت و ساز باید انجام شود.  اطمینان از ساخت و ساز قانونی، بهره مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن کلیه  عوامل ساخت و ساز در صورت بروز حوادث ساختمانی از جمله دلایلی هستند که  افراد برای ساختمان سازی باید اقدام به دریافت پروانه ساخت کنند. به گزارش مجله دلتا دفترچه هایی تحت عنوان شناسنامه» که شامل پروانه و نداشتن خلاف و پایان  کار می‎شود به جای پروانه ساختمان توسط شهرداری در اختیار متقاضیان قرار  داده می‎شود.

پروانه ساختمان شامل چه اطلاعاتی هستند؟

هویت هر ساختمان و شرایط آن به طور کامل  با ذکر مطالب مربوط به شهرداری صادرکننده، هویت مالک، شماره و تاریخ صدور و  مشخصات زمین، محل احداث ملک، نوع مالکیت، مهندس ناظر، محاسبات و تاسیسات،  ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، مشخصات طبقات، وضعیت پارکینگ،  اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول شده، گواهی نداشتن  خلافی و گواهی پایان ساخت از جمله مشخصات و اطلاعاتی هستند که در این  شناسنامه ها درج شده اند.

دستور نقشه چیست؟

زمانی که افراد تصمیم به ساخت و ساز می‎گیرند، باید با سند و برخی مدارک  دیگر به شهرداری مراجعه و در صورت نبود موانع قانونی، برای آن ملک، دستور  نقشه صادر شود.در واقع مرحله نخست برای ساخت و ساز ملک، گرفتن دستور نقشه  از شهرداری است.

مراحل گرفتن پروانه یا شناسنامه ساختمان :

برای دریافت شناسنامه ساختمان طی مراحل قانونی لازم است. در زیر، این مراحل به ترتیب توضیح داده شده است ؛

۱. در مرحله اول، مالک یا وکیل ملک (فردی  که از طرف مالک یا مالکان وکالت دارد) با ارائه مدارک لازم درخواست پروانه  را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می‌‎کند. این مدارک و اقدامات که برای  دریافت شناسنامه ساختمانی لازم است عبارتند از : حضور همه مالکان یا یک  نفر دارای وکالت از سایرین، اصل و کپی سند یا سند های ملک، کارت شناسایی  (کارت ملی)، برگه تسویه‌ حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال  جاری. با ارائه این مدارک پرونده تشکیل می‎شود.

۲. در این مرحله بازدید صورت می‎گیرد. در بازدید مواردی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان و تعیین و گزارش می‎شود.

3. دستور نقشه برای ملک موردنظر صادر شده و  اطلاعاتی از قبیل مساحت ملک پس از اصلاحیه های موردنظر شهرداری، تعداد  طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌شود.

4. از مهم‌ ترین مراحل صدور پروانه، نقشه  معماری است که بر اساس ضوابط و مقررات شهرداری و دستور نقشه صادر شده و  برای ملک طراحی می‌شود. در طراحی نقشه معماری، مواردی همچون ، تعداد  پارکینگ و کیفیت فضاها و حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ ارائه می‎شود.

5. درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت از دیگر اقداماتی است که باید صورت بگیرد.

6. چند مورد از مدارک پیش ‌نویس پروانه که  با توجه به پروژه‌های خاص ممکن است لازم باشد و باید توسط مالک به دفتر  خدمات الکترونیک ارائه شود شامل موارد زیر است :

• نقشه ‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات ور به مهر مهندسان محاسب
• قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر
• برگ تعهد رعایت اصلاحی
• برگ تعهد تائید نمای ساختمان
• فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک
• برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک

۹. پس از تائید نقشه ‌های چهار رشته،  پروانه ساختمان چاپ می‎شود. گاهی ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور  دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر درب ورودی و  مواردی از این قبیل نیاز به دریافت نظر شورای معماری هر منطقه باشد.

زمان اعتبار پروانه ساختمان

زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت  پایان عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات است و به ‌عنوان معیار  کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می‎شود. ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف  نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این صورت تحت عنوان پروانه تغییر نقشه،  پروانه جدیدی صادر می‌شود.

همچنین بخوانید:

نکات مهم در خرید املاک مسی و تجاری 

3 اختلاف دردسرساز موجر و مستاجر 

نکاتی درباره تمدید اجاره نامه 

نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی 

سهم مالکان در تقسیم املاک مشاع 

تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و  قواعدی است. به موجب قانون، مالکان در تفکیک می‎توانند با یکدیگر توافق  کنند و به یک نتیجه واحد برسند. اما در صورتی که بین آنها توافقی صورت  نگیرد، متقاضی تقسیم می‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

املاک مشاع به ملک هایی گفته  می‌‌شود که بیش از یک مالک و هر مالک در کل ملک حق تصرف دارد. گاهی در مورد  فروش یا تقسیم ملک مورد نظر میان مالکان املاک مشاع اختلاف نظر به وجود  می‌آید. به همین دلیل در قانون، برای پیشگیری از اختلاف و مشکلات ، قوانین و  مقررات خاصی وضع شده است. بنابراین در صورتی که یکی از مالکان قصد فروش  سهم مشاع خود را داشته باشد، فقط می‌تواند از طریق تفکیک و افراز اقدام  کند. در مجله دلتا در مورد چگونگی تقسیم ملک و نکات مهم و اساسی در این خصوص پرداخته شده است. پس با ما همراه باشید.

تقسیم املاک مشاع

تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدی  است. به موجب قانون، مالکان در تفکیک می‎توانند با یکدیگر توافق کنند و به  یک نتیجه واحد برسند. اما در صورتی که بین آن ها توافقی صورت نگیرد، متقاضی  تقسیم می‌تواند ‌شرکا را به تقسیم ملک مجبور کند . در این شرایط  قانون به  طور مستقیم به موضوع رسیدگی خواهد کرد و شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع  می‌کند.

افراز و تفکیک به چه معناست؟

افراز در اصطلاح حقوقی ؛ در لغت به معنای  جدا کردن یک چیز از دیگری است. از طریق افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را  از طرف دیگر جدا و از این طریق با توافق مالکان و یا اجبار قانون اقدام  کرد. به عبارت دیگر از طریق افراز ملک مشاع هر شخص به عنوان مالک مستقل ملک  مشترک سابق شناخته می‌شود.

تفکیک در اصطلاح حقوقی ؛ چنانچه تصمیم  افراد بر آن باشد که مالی غیر منقول ( اموال غیر منقول به مالی گفته می‎شود  که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد) را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا  تجزیه کنند، به این عمل تفکیک گفته می‎شود. به عنوان مثال شخصی دارای  زمینی به مساحت 2000 متر است. اگر وی این زمین را به دو تکه 1000 متری  تقسیم کند، در اصطلاح ثبتی گفته می‎شود که مالک زمین را به دو قسمت تفکیک  کرده است.

مراحل تفکیک املاک مشاع

افرادی که قصد تفکیک ملک خود دارند، باید کلیه مراحل مربوطه را به طور قانونی و در اداره ثبت اسناد  و املاک طی کنند. مراحل این اقدام در زیر به ترتیب شرح داده شده است :

• باید در نخستین گام تقسیم نامه عادی تهیه شود.
• سند مالکیت پیشین باطل شود.
• به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیک، به اداره ثبت مراجعه شود.
• با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش مجزا یک سند مالکیت تهیه و تنظیم خواهد شد.

بر طبق قانون در مواردی که ملک مورد نظر  به چند نفر یا شریک تعلق داشته باشد، کلیه مالکان با توجه به سهم خود، در  بخش‌های تفکیک شده با یکدیگر شریک خواهند بود.

تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟

افراز و تفکیک در ماهیت و نوع متفاوت هستند که این تفاوت ها در ادامه به تفصیل اشاره خواهد شد.

1. در تفکیک در صورتی که ملک دارای یک مالک  باشد، می‎توان نسبت به تفکیک ملک اقدام کرد. در صورتی که در حالت افراز  باید ملک مورد نظر بیش از یک مالک داشته باشد تا بتوان اقدامات لازم به  منظور افراز را انجام داد.
2. در تفکیک هیچ اامی در توجه دقیق به شش  دانگ ملک در مراحل اولیه نیست. در ادامه کار، سهم هر یک از مالکان مشاع  مورد بررسی قرار می‌گیرد تا در مورد سهم هر یک به یک توافق و نتیجه مشترک  برسند. در صورتی که در افراز باید از همان ابتدا به سهم شرکا توجه ویژه‌ای  شود و اگر بنا به دلایل مختلف از قبیل تصرف شرکا امکان رعایت سهم در ملک  مورد نظر وجود نداشته باشد، لازم است تا تعدیل برقرار شود. به این ترتیب  سایر شرکا مکلف هستند تا بهای قسمت اضافی ملکی را که به شریک تعلق دارد به  او پرداخت کنند. و باید کلیه این موارد در صورت مجلس مربوط به افراز قید  شود.
3. هدف از تفکیک یک ملک فقط تقسیم کردن آن  است. در صورتی که هدف از افراز، تقسیم ملک مشاع مورد نظر است. به طوری که  سهم هر یک از مالکان در آن مشخص شود.

همچنین بخوانید:

نکات مهم در خرید املاک مسی و تجاری 

3 اختلاف دردسرساز موجر و مستاجر 

نکاتی درباره تمدید اجاره نامه 

نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی 

مراحل قانونی اخذ پروانه ساختمان 

بسیاری از طلاق ها در دوران عقد  اتفاق می‎افتد. دوران عقد به زمانی گفته می‎شود که عقد ازدواج بین زن و مرد  منعقد شده ولی آن ها هنوز زندگی مشترک را آغاز نکرده اند. مدت زمان مراحل  طلاق کاملا وابسته به اعتراض و مقاومت زن دارد با این توضیح که پرونده طلاق  در 3 مرحله رسیدگی می شود.

بسیاری از طلاق ها در دوران عقد  اتفاق می‎افتد. دوران عقد به زمانی گفته می‎شود که عقد ازدواج بین زن و مرد  منعقد شده ولی آن ها هنوز زندگی مشترک را آغاز نکرده اند. به گزارش مجله دلتا از نظر قانونگذار هر زمان که مرد تصمیم به جدایی بگیرد می‎تواند به دادگاه  خانواده مراجعه کند و دادخواست طلاق بدهد. دادگاه خانواده که در محل اقامت  زن است صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد. به عنوان مثال اگر زن در اصفهان  با شوهر زندگی مشترک داشته ولی هم اکنون به خانه پدری در تهران رفته باشد  دادگاه خانواده تهران صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد. دادخواست طلاق از  طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت خواهد شد و فرقی نمی‎کند که مرد شخصا  اقدام کند و یا وکیل داشته باشد.

مدارک لازم برای درخواست طلاق در دوران عقد

عموما عقدنامه نزد زن یا خانواده وی  می‎ماند. مرد باید به دفتر ازدواجی که عقد نکاح ثبت شده است، مراجعه و  رونوشت عقدنامه را دریافت کند. زیرا بدون عقدنامه فقط با رونوشت آن، ثبت  دادخواست امکانپذیر است. مدارک لازم برای درخواست طلاق عبارتند از :

• کارت ملی
• شناسنامه
• عقد نامه

طلاق از جانب مرد چقدر طول می کشد؟

مدت زمان مراحل طلاق کاملا وابسته به اعتراض و مقاومت زن دارد با این توضیح که پرونده طلاق در 3  مرحله رسیدگی می‎شود. دادگاه خانواده بدوی، دادگاه تجدیدنظر استان و دیوان  عالی کشور. بر فرض اگر رای طلاق در دادگاه بدوی صادر شود زن می‎تواند در  فرصت 20 روزه پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض و تجدیدنظر خواهی کند و در  ادامه پس از صدور رای دادگاه تجدیدنظر در مهلت 20 روزه پس از ابلاغ رای  دادگاه تجدیدنظر، دادخواست فرجام خواهی خود را به دیوان عالی کشور بدهد.

باید توجه داشت که کلیه مراحل اعتراض در  دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‎شود. بنابراین می‎توان گفت در شرایطی  که زن از حق اعتراض خود استفاده کند، پرونده طلاق ممکن است از 3 ماه تا 1  سال به طول بیانجامد. با توجه به اینکه حق طلاق با مرد است، می‎توان نتیجه  گرفت هدف قانونگذار از 3 مرحله ای کردن پرونده طلاق، طولانی کردن فرآیند  طلاق و امکان رجوع دوباره زن و شوهر به یکدیگر است. اما باید در نظر داشت  که اصل رای طلاق تا زمانی که مرد اصرار داشته باشد نقض نخواهد شد.

مسایل مالی و غیر مالی ناشی از عقد ازدواج چگونه تعیین می‎شود؟

• شرط تنصیف دارایی؛ اگر مرد شرط چاپی  تنصیف دارایی و اموال را که در عقدنامه ها موجود است امضا کرده باشد و از  طرفی زن ناشزه نباشد (یعنی وظایف و تکالیف قانونی شویی را رعایت کرده  باشد) به تشخیص قاضی رسیدگی کننده و در صورت درخواست زن، شوهر باید تا نصف  دارایی خود را که موجود بوده و در زمان شویی به دست آمده ، به زن پرداخت  کند.
• اجرت المثل ایام زندگی با همسر؛ اگر زن  به صراحت در دادگاه اعلام نکند که رایگان در منزل کار کرده است و حکمی هم  قبلا در این خصوص صادر نشده باشد غالبا قضات دادگاه خانواده زن را مستحق  اجرت المثل ایام زندگی مشترک تشخیص داده و برای تعیین اجرت المثل، موضوع را  به کارشناسی ارجاع می‎دهند.
• مهریه ؛ در صورتی که مهریه زن پرداخت  نشده و حکمی نیز قبلا در این مورد صادر نشده باشد، دادگاه رسیدگی کننده  می‎بایستی تکلیف مهریه در طلاق را ضمن حکم طلاق مشخص کند. و اگر قبلا در  مورد مهریه حکمی صادر شده و یا زن از طریق اداره ثبت اسناد آن را مطالبه  کرده باشد دادگاه در خصوص مهریه با تکلیفی مواجه نیست.
• جهیزیه؛ طبق قانون زن می‎تواند آنچه را  از جهیزیه خود باقی مانده مسترد کند. در این خصوص نیز دادگاه ضمن رای طلاق  تعیین تکلیف می‎کند. شوهر نسبت به آنچه از جهیزیه از بین رفته یا تعویض شده  مسئولیتی ندارد.

همچنین بخوانید:

تقسیط مهریه و نحوه پرداخت آن 

حضانت فرزند بعد از طلاق با کیست؟ 

در چه مواردی می توان از کار کردن زن جلوگیری کرد؟ 

مشکلات مردان برای ازدواج مجدد 

آیا بعد از ازدواج امکان افزایش مهریه وجود دارد؟ 

خرید و فروش ملک از طریق  وکالتنامه در سال های اخیر مشکلات و معضلات بسیاری را پدید آورده است.  افراد معمولاً به دلایل بسیاری مانند سفر، بیماری و . به شخصی که اعتماد  دارند یا وکیل، وکالت فروش ملک خود را واگذار می‌کنند.

امروزه به دلیل مشغله‌ های کاری بحث  وکالتنامه بلاعزل یا سند وکالتی در بین افراد خیلی بیشتر از قبل مطرح  می‎شود. خرید و فروش ملک از طریق وکالتنامه در سال های اخیر مشکلات و  معضلات بسیاری را پدید آورده است. افراد معمولاً به دلایل بسیاری مانند  سفر، بیماری و … به شخصی که اعتماد دارند یا وکیل، وکالت فروش ملک خود را  واگذار می‌کنند. این کار به خودی خود عمل صحیحی است، اما باید تمام موارد  قانونی و اصولی در مورد آن اجرا شود. در غیر این صورت  مشکلات فراوانی از  نظر حقوقی به همراه خواهد داشت. در مجله دلتا با معایب و مزایای خرید و فروش ملک از طریق وکالتنامه بیشتر آشنا می‎شویم و  همچنین اصول و قوانین حاکم بر معاملات وکالتی را مورد بررسی قرار می‎دهیم.  با ما همراه باشید.

موارد مهم در مورد معاملات ملکی به صورت وکالتی

• وکالت فروش ملک
• نکاتی که موکل باید بداند
• نکاتی که خریدار باید بداند
• خطرات معاملات وکالتی

وکالتنامه فروش ملک

وکالت، به عقدی گفته می‌شود که به ‌موجب  آن‌ یکی از افراد، طرف دیگر را برای انجام امری وکیل خود می‌کند. وکالتنامه  باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارت ‌خانه ‌ها ثبت و ور به مهر  برجسته باشد. وکالتنامه‌ ای که توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است.

وکالت بلاعزل جزو وکالت‌ های غیر قابل  ‌فسخ است و فقط با فوت یا جنون طرف های قرارداد باطل می‌شود. باید توجه  داشت که پس از اخذ وکالت فروش ملک، در نزدیکترین زمان اقدام به انتقال قطعی  و رسمی در دفاتر اسناد رسمی ‌شود. زیرا اگر مالک، وکالت بلاعزل به نام  خریدار تنظیم کند، مالکیت ملک به وی منتقل نمی‌شود. به طور مثال اگر قبل از  انتقال سند قطعی موکل(فروشنده) فوت کند، دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید  وراث متوفی برای انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند. بنابراین شخص  نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند.

باید توجه داشت که وکالتنامه ‌هایی که در  خارج از کشور تنظیم می‌شود و به تائید دفاتر ی (نمایندگان کنسولی خارج  از کشور) می‌رسد، وکالت رسمی محسوب می‌شوند و مشخصات آن ( ازجمله محل  تنظیم) باید در قرارداد فروش ذکر شود. باید در نظر داشت که افراد می‎توانند  خرید املاک مورد نظر خود را به شخص دیگری از طریق وکالت خرید ملک واگذار و  اختیارات وکیل را به ‌صورت کلی و جزئی مشخص کنند.

نکاتی در خصوص وکالتنامه ملکی

احتمال اینکه با امضاء یک وکالتنامه رسمی  بلاعزل، افراد ناخواسته تمام دارایی و اموال خود را از دست بدهند، وجود  دارد. بنابراین موکل (صاحب ملک) باید همه نکاتی و اصول قانونی را رعایت کند  تا به مشکل بر نخورد. این موارد حائز اهمیت عباتند از :

1. وکالت بلاعزل در امور جزئی و مشخص داده شود نه کلی.
2. در وکالت بلاعزل، مورد وکالت توسط طرف های قرارداد به طور دقیق مطالعه شود و ملک یا املاک مورد نظر با مشخصات کامل ذکر شود.

موارد مهم که خریدار باید بداند

نکاتی که خریداران املاک وکالتی باید به آن توجه داشته باشند در زیر شرح داده شده است.

1. از صحت و قانونی بودن وکالت بلاعزل فروشنده از طریق اسناد رسمی معتبر اطمینان کسب کنند.
2. در نزدیکترین فرصت نسبت به انتقال رسمی سند اقدام کنند.
3. در صورتی‌که به دلیل مشکلاتی نظیر بیماری یا سفر انتقال رسمی سند مقدور نیست، حتماً قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایعه‌نامه را تنظیم کرده و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل، سند رسمی را انتقال دهند.
4. از مراکز مربوطه از میزان بدهی‌ها و  وضعیت تسویه‌ حساب ملک اطلاع و اطمینان حاصل و سپس هرگونه وجهی را پرداخت  کنند. بنابراین خریدار قبل از پرداخت کامل وجه ملک خریداری ‌شده باید از  میزان بدهی‌های مالیاتی و بانکی یا تخلفات احتمالی آن مطلع باشد.

همچنین بخوانید:

وکالت بلاعزل برای خرید و فروش ملک 

استعلام وکالتنامه های خارج از کشور در ایران 

10 نکته مهم در تنظیم وکالتنامه خارج از کشور 

چرا نباید وکالتی معامله کنیم؟ 

نکات حقوقی خرید و فروش ملک مشاع 

این متن دومین مطلب آزمایشی من است که به زودی آن را حذف خواهم کرد.

زکات علم، نشر آن است. هر وبلاگ می تواند پایگاهی برای نشر علم و دانش باشد. بهره برداری علمی از وبلاگ ها نقش بسزایی در تولید محتوای مفید فارسی در اینترنت خواهد داشت. انتشار جزوات و متون درسی، یافته های تحقیقی و مقالات علمی از جمله کاربردهای علمی قابل تصور برای ,بلاگ ها است.

همچنین وبلاگ نویسی یکی از موثرترین شیوه های نوین اطلاع رسانی است و در جهان کم نیستند وبلاگ هایی که با رسانه های رسمی خبری رقابت می کنند. در بعد کسب و کار نیز، روز به روز بر تعداد شرکت هایی که اطلاع رسانی محصولات، خدمات و رویدادهای خود را از طریق بلاگ انجام می دهند افزوده می شود.

این متن اولین مطلب آزمایشی من است که به زودی آن را حذف خواهم کرد.

مرد خردمند هنر پیشه را، عمر دو بایست در این روزگار، تا به یکی تجربه اندوختن، با دگری تجربه بردن به کار!

اگر همه ما تجربیات مفید خود را در اختیار دیگران قرار دهیم همه خواهند توانست با انتخاب ها و تصمیم های درست تر، استفاده بهتری از وقت و عمر خود داشته باشند.

همچنین گاهی هدف از نوشتن ترویج نظرات و دیدگاه های شخصی نویسنده یا ابراز احساسات و عواطف اوست. برخی هم انتشار نظرات خود را فرصتی برای نقد و ارزیابی آن می دانند. البته بدیهی است کسانی که دیدگاه های خود را در قالب هنر بیان می کنند، تاثیر بیشتری بر محیط پیرامون خود می گذارند.